Değerli Dostlar, bu yazımda son zamanlarda oldukça gündemde olan kira uyuşmazlıkları ışığında kira hukukuna dair en çok karşılaşılabilecek güncel sorunları aktarmaya çalışacağım.
KİRA ARTIŞ DÖNEMLERİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Kira bedelinin başlangıçta belirlenmesi sırasında herhangi bir sınırlama olmamakla, kira bedeli taraflarca serbestçe belirlenebilir ancak daha sonrasında yapılacak kira artışları on iki aylık ortalama TÜFE oranıyla sınırlıdır.
Adalet Bakanlığı’nın son zamanlarda yaşanan kira mağduriyetleri üzerine yapmış olduğu çalışmalar neticesinde Türk Borçlar Kanunu'na getirilen geçici maddeyle, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek konut kira sözleşmelerindeki artış, bir önceki yılın 25’ini geçemeyecek. Özetle TÜFE oranı daha fazla olsa bile konut kiralarında en fazla 25 artış uygulanabileceği hüküm altına alındı. Bununla birlikte işyerlerinde artış oranının üst sınırı TÜFE olarak uygulanmaya devam edecek.
İçinde bulunduğumuz 2022 Ekim ayı için bir önceki yılın on iki aylık TÜFE endeksi 59,61 olarak açıklandı. Örnek vermek gerekirse konut kiraları için bu oran en fazla 25 olarak uygulanabilecek iken işyeri kiralarında en fazla 59,61 olarak uygulanabilecektir.
KİRA TESPİT DAVALARINDA ‘’5 YIL ŞARTI’’
TBK 344 f.3 uyarınca ‘’ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.’’
Kira bedelinin tespit edilmesinde mahkemece kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri belirlenirken belediyeden gelecek muhitin ortalama kira ücretleri, kiralananın lokasyonu, bilirkişiden gelecek tevdi yazıları vs. neticesinde belirlenir. İlgili madde uyarınca taraflar 5 yıl geçmeden kira bedelinin tespiti için hukuki bir yola başvuramazlar.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA TAHLİYE YOLLARI
Türk Borçlar Kanununda ilgili maddeler uyarınca konut ve çatılı işyerleri kiraları için tahliye sebepleri sınırlı sayıda olmak üzere çeşitli durumlarda düzenlenmektedir.
-KİRALANANIN İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ
İlgili Konut veya İşyerini kiralayan Kiracının, borcunu süresinde ödememesi üzerine Kiraya Veren İcra Müdürlüğü’ne başvurarak ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi ve taşınmazın tahliye edilmesi için talepte bulunabilir. İcra Müdürlüğünce düzenlenen ödeme emrinde kiracıya hitaben 7 gün içerisinde borç ödenmezse haciz yapılacağı ve 30 gün içerisinde tüm kira borcu fer’ileri ile birlikte kapatılmazsa kira sözleşmesinin fesih olunacağı ve kiralananın tahliye olunacağı ihtar edilir. Kiracının 30 gün sonunda kira bedelini ödememesi sonucunda kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus İcra Takibi başlatılırken takip talebinde “Haciz-Tahliye” talebinde bulunulmadığı takdirde tahliye yapılmasının mümkün olmamasıdır.
-KİRACININ BİLDİRİM YOLUYLA TAHLİYESİ
On Yılı geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye yapılabilmesi için on yılın sonunda sebepsiz şekilde sona erdirilebilmesi için fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulması gerekmektedir. Bu duruma göre onuncu yılın son altı aylık fesih dönemi içerisinde geçerli olacak şekilde en az üç ay önceden kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı belirlenen sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesi 1 yıl daha uzamış sayılır. Kira sözleşmesi taraflarca belirlenen sürenin üstüne 10 yıl daha uzadığı takdirde kiraya veren, onuncu yılı takip eden uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Örnek vermek gerekirse taraflar 01.12.1999 tarihinde 1 yıl süreli kira sözleşmesi yaptıkları takdirde kiracı, sözleşmenin bitim süresi olan 01.12.2000 tarihinden 15 gün evvel fesih bildiriminde bulunmazsa kira sözleşmesi sürekli olarak birer yıl, toplamda 10 yıl olacak şekilde 01.12.2010 tarihine kadar uzamış sayılacaktır. Kiraya Veren 01.12.2010 tarihinden itibaren uzayan her yeni dönem içerisinde son üç aylık bildirim süresine uyarak kiralananın bildirim yoluyla tahliyesini isteyebilir. Verilen örnekte Kiraya Veren en geç 01.09.2011 tarihini geçmemek koşuluyla bildirimde bulunduğu takdirde ilgili kiralananın tahliyesini isteyebilecektir.
-KİRACININ DAVA YOLUYLA TAHLİYESİ
Yukarıda açıklamış olduğumuz tahliye sebepleri dışında kiralananın, belirli şartların gerçekleşmesi koşuluyla dava yoluyla tahliye edilebilmesi mümkündür. Kanunda sınırlı sayıda sayılan özel haller şu şekildedir;
Kira sözleşmesi yapılırken uygulamada yazılı Tahliye Taahhütnamesi imzalatılmaktadır. Bu taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunabilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gerekmektedir. Geçerli bir tahliye taahhüdü var ise kiracı taşınmazı taahhüt ettiği tarihte boşaltmak zorundadır. Taahhüt edilen tarihin boş şekliyle kiracıya imzalatılması, uygulamada en sık karşılaşılan durumdur.
İhtiyaç nedeniyle tahliye yapılabilmesi için Yargıtay Kararlarında da belirtildiği üzere ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu vs. ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir.
Kira bedelinin ödenmemesi üzerine bir kira dönemi içerisinde Kiraya Veren tarafından yazılı olarak Kiracıya iki haklı ihtarda bulunulursa kira döneminin sonundan itibaren 1 ay içerisinde kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Yukarıda sayılan özel sebepler dışında başkaca; Yeni malikin ihtiyacı, Yeniden inşa veya imar, Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunmaması sebepleriyle de tahliye davası açılabilir.
Saygılarımla…
Av. Hakan Yalçın
