Ülkemizde ilk tapu kadastro teşkilatı Defterhane-i Amire adıyla 1847 yılında kurulmuş ve o günden bu yana gayrimenkul mülkiyetine yönelik tüm işlemler sağlıklı bir şekilde yürütülmüştür.
175 yıldır bu hizmeti kusursuz bir şekilde yerine getirmiş bir kurumun güven ve istikrar kazanmış gayrimenkule yönelik akit ve tescil işlemlerinin akit kısmı noterlere devredilmek isteniyor ve buna dair resmi açıklama da yapılmış bulunuyor.
Peki, bunca yıl başarıyla uygulanan bu sistem neden değiştirilmek isteniyor?
Bilindiği üzere Medeni Kanunun 1007. Maddesi
“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.
Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. “ şeklinde düzenlenmiştir.
Buna göre, tapu sicilinin tutulmasında memurun kusuru olsun veya olmasın ortaya çıkan zarardan devlet sorumlu olmaktadır.
Bu madde gereğince kişinin zararı hazine tarafından ödenmekte ve eğer memur kusurlu ise ödenen tazminat memura rücu edilerek tahsil edilmektedir.
Bunu şöyle bir örnekle açıklayalım.
Neriman teyzenin Adalar’da bulunan evi sahte vekaletle Hamdi Amca’ya satıldı. (Tapuda yapılan sahteciliğin ekseriyeti vekaletname yolu ile olmaktadır.) Yeni alıcı Hamdi amca da bu yeri Niyazi beye sattı.
Niyazi bey tapudaki kayda güvenerek bu evi satın aldığından onun bu kazanımı korunacaktır. Yani evin yeni sahibi Niyazi bey olacaktır.
Hiçbir şeyden haberi olmaksızın gayrimenkulü elinden giden Neriman teyze ise açacağı bir dava ile malın değerini devletten isteyecek.
Hazine de zararın bu satıştan doğduğunu (illiyet bağı) gördüğü taktirde Neriman teyzenin bu zararını karşılayacak.
Yani devlet gayrimenkul güvenliğini taahhüt ettiği için, hem yeni alıcı tapu siciline güven ilkesi nedeniyle aldığı malın sahibi olacak, hem de Neriman teyze hiç haberi olmadan sahte vekaletle satılan malının parasını devletten alacak.
Amerika’da bile gayrimenkul alım satımında tapu sigortası parası olarak bir bedel tahsil edilmekte iken, ülkemizde bu görevi hazine üstlenmiş ve uzun yıllardır gayrimenkul güvenliği sağlanmış idi.
Tapu işlemlerinin Noterlere devredilmesi halinde devletin sorumluluğu prensibi ortadan kalkacaktır. Dolayısıyla tapu güvenliği de artık sona erecektir.
Sonuç olarak canı yanan vatandaş kendi başının çaresine bakacaktır.
Devletin bu tazminat sorumluluğundan kurtulmak gayesi ile akit işlemlerini noterlere devretmesi, gayrimenkul güvenliğini tamamen yok edecektir.
Akit işlemlerinin noterlere devredilmesi bu çok önemli sakıncanın yanında başkaca sakıncaları beraberinde getirmektedir.
Bu devrin 2. Önemli sorusu da neden sadece alım-satım akitleri devredilmek isteniyor? Oysa tapu dairelerinde satış dışında, intikal, miras işlemleri, kat irtifakı, ipotek, haciz, ihtiyati tedbir gibi bir çok işlem yapılmaktadır.
Çoğu zaman bir taşınmazın alım-satıma uygun hale gelebilmesi bu alt işlemlerin ikmal edilmesi ile mümkün olmaktadır.
Bir taşınmazın alım-satıma uygun hale gelmesi için harcanan emek, alınan risk tapu dairelerinde kalırken neredeyse sıfır risk içeren satışların noterlere devredilmesi noterler için “çöpsüz üzüm” olmakta, tapu çalışanlarının dışarıya dönük yüzü olan satışların alınması ile tapu çalışanlarının sorumluluğu aynen devam etmekte, dolayısıyla bu teşkilat, fiziken yaşayan ruhen ölmüş bir kuruma dönüşmektedir.
Bu uygulamanın hayata geçmesi halinde davul tapu çalışanında tokmak ise noterlerde olacaktır.
Öte yandan, Noterlerin gayrimenkul akdine yönelik yeterli tecrübeye sahip olmamaları, bu güne kadar sağlıklı yürüyen bu sektörde yepyeni hukuksuzluklara kapı açacaktır.
Örneğin; taşınmazlar üzerinde bulunan şerhler, irtifak hakları, rehin haklarının ve diğer kısıtlayıcı hakların aktin yapılmasına engel teşkil etmesi tapu dairelerince titizlikle ve kurumsal hafıza ile idare edilmekte iken, noterlerin bu alışkanlığı edinene kadar çok sayıda hatalı işlem yapılacağı aşikardır.
Yine imar uygulaması, kentsel dönüşüm, ifraz, tevhit, kat mülkiyeti gibi teknik arakesiti olan konularda tapu ve kadastro teşkilatı olarak bir yeknesaklık sağlanmış iken, noterler bu tür taşınmazların kök kaydını nasıl değerlendirecekler?
Vakıf, orman vb. konularda, noterler taşınmazın geldisini nasıl yorumlayacaklar.?
Bu sadece hukuk bilgisi ile çözümlenecek bir olay değildir. Veya kadastro kaydının yorumlanması noterlerce nasıl yapılacaktır?
Bunun yanında işlem sırasında mal sahiplerinin bilmesi gereken bir çok bilgi sadece tapu dairesinde bulunacağından ( örneğin, dairenin projesi, yönetim planı, taşınmazın geldisi olan orman, vakıf vb. veya eski mevzuattan gelen takyitler) noterlerin resmi senedine yansımayacak ve çok sayıda yeni ihtilafın başlamasına sebep olunacaktır.
Tapu dairelerince yapılan bir başka uygulama da red müessesidir.
Kanuni sebepleri gösterilerek işlemin reddedilmesine dair tapu idarelerinin yaptığı bu uygulamada noterlerce yapılamayacak olduğundan tescili olanaksız akitlerin yapılmasına imkan sağlanacaktır.
Tapu arşivinde bulunan her evrakın sistemde olmaması nedeniyle, noterlerin kök kayıtlara inmeksizin akit yapmaları durumunda tescil edilmesi olanaksız olan bu işlemin zararını kim karşılayacaktır.?
Sonuç olarak; başkaca bir çok sorunun yanında devletin sorumluluğunu ortadan kaldıran bu uygulama, artık tapu güvenliğinin olmadığı anlamına gelmektedir.
Tapu satışlarının noterlere devredilmesinin kanımca en önemli sebebi, devletin MK.1007. maddesindeki kusursuz sorumluluktan kurtulması için yapılmaktadır.
Tapu işlemlerini tapu memuru yaparken ortaya çıkan zararı devlet MK 1007. Md. Uyarınca karşılamayı taahhüt etmiş iken, artık bu güvence olmayacaktır. Noterlerin kurduğu/kuracağı fonun gayrimenkulde ortaya çıkacak zararı karşılaması mümkün olmayacaktır.
Sonuç olarak; Noterleri bu başarısından dolayı kutlamak, 175 yıllık geleneği ve mirası hovardaca harcayan Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünü de tebrik etmek (!) gerekiyor.
Yani artık “tapu gibi sağlam” diyemeyecek, o güveni duymayacaksınız.
Gayrimenkulunuz varsa artık kaderinizle baş başasınız. 05.06.2022
Turgay GÜLTEKİN
İstanbul Tapu Kadastrolular Derneği Başkanı
